Grundsteuerreform

Die Grundsteuer basiert auf Einheitswerten, welche letztmals flächendeckend in einer Hauptaufstellung 1964 nach den Wertverhältnissen zu diesem Zeitpunkt ermittelt wurden. Seitdem blieben die Einheitswerte (Grundstückswerte) unverändert, obwohl sich die Wertverhältnisse in diesem Zeitraum sehr unterschiedlich entwickelt haben. Während die Grundstückswerte und –preise in großen Ballungszentren und Einzugsgebieten von großen Wirtschaftsstandorten nahezu sprunghaft anstiegen, gab es in strukturschwachen ländlich-geprägten Gegenden den genau gegenteiligen Effekt, trotzdem war weiterhin der Einheitswert von 1964 (abgesehen kleiner Anpassungen) bei der Berechnung der Grundsteuer mitentscheidend. Aufgrund dieser Ungerechtigkeiten erklärte am 10. April 2018 das Bundesverfassungsgericht die Verwendung der Einheitswerte von 1964 für verfassungswidrig. Der Bundesgesetzgeber wurde in diesem Urteil damit beauftragt, bis Ende 2019 eine neue Gesetzesgrundlage für die Ermittlung und Berechnung der Grundsteuer zu schaffen.

Kurzfristig hat das Urteil bis Ende 2024 für die Steuerpflichtigen keine Auswirkungen, da das Urteil vom Bundesverfassungsgericht vom 10. April 2018 eine Geltung des verfassungswidrigen Grundsteuergesetzes in dieser Übergangszeit zuließ. Folglich wird die Grundsteuer erst am dem 01. Januar 2025 auf der Grundlage der bis dahin neu ermittelten Werte erhoben.

Im Herbst 2019 verabschiedete der Bundesgesetzgeber ein neues Grundsteuergesetz. Dabei hatten die Bundesländer die Möglichkeit, im Rahmen der gesetzlichen Grundlagen eine abweichende Gesetzgebung treffen zu können und landesspezifische Regelungen zu erlassen. Der baden-württembergische Landtag machte von dieser Möglichkeit Gebrauch und verabschiedete am 04. November 2020 ein abweichendes Grundsteuergesetz für Baden-Württemberg. Zukünftig wird die Grundsteuer mithilfe eines modifizierten Bodenwertmodells ermittelt werden.

Beim Bundesmodell spielt die Art der Bebauung eine wesentliche Rolle bei der Berechnung der Grundsteuer. Auch die Gebäudefläche und das Gebäudealter wirken sich auf die Höhe der Grundsteuer aus. Bei dem modifizierten Bodenwertmodell in Baden-Württemberg dagegen hat die Art der Bebauung nur marginale Auswirkungen auf die Bewertung: Bei überwiegender Nutzung zu Wohnzwecken reduziert sich lediglich die Steuermesszahl, ansonsten spielt die Bebauung keine Rolle für die Grundsteuer. Das führt dazu, dass bei gleicher Grundstücksfläche der Eigentümer eines Einfamilienhauses in etwa genauso viel Grundsteuer bezahlt wie der Eigentümer einer benachbarten Mietwohnanlage.

Wie bisher unterliegen der Grundsteuer die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) und die Grundstücke des Grundvermögens (Grundsteuer B). Verfahrenstechnisch bleibt es beim bisherigen dreistufigen Verfahren: Das örtliche Finanzamt bewertet den steuerpflichtigen Grundbesitz und stellt die Grundsteuerwerte durch Grundsteuerwertbescheide fest. In einem weiteren Schritt berechnen sie die Grundsteuermessbeträge und setzen diese durch Grundsteuermessbescheide fest. Durch die Kommunen wie die Stadt Sachsenheim werden weiterhin die örtlichen Hebesätze jeweils für die Grundsteuer A und die Grundsteuer B festgelegt, welche Grundsteuerbescheide erlassen und somit die Grundsteuer erheben.

Die Bewertung der Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) erfolgt im Wesentlichen ähnlich wie dem im Bundesgesetz niedergelegten Ertragswertverfahren: Die land– und forstwirtschaftlichen Flächen werden dabei mit dem vom Gesetzgeber vorgegebenen typisierten Reinertragswerten bewertet. Der Grundsteuerwert des Betriebes wird mit der Steuermesszahl 0,55 Promille vervielfacht und ergibt den Grundsteuermessbetrag.

Grund und Boden sowie Gebäude und Gebäudeteile, die Wohnzwecken oder anderen nicht land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen, werden Steuergegenstand der Grundsteuer B. Die Bewertung der bebauten und unbebauten Grundstücke des Grundvermögens (Grundsteuer B) orientiert sich ausschließlich an der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Diese Herangehensweise beschreibt das modifizierte Bodenwertmodell. Für die Berechnung werden beide Werte miteinander multipliziert. Auf die Bebauung kommt es für die Bewertung nicht an. Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke wird das Bewertungsergebnis einer reinen Bodenwertsteuer durch einen Abschlag (Steuermesszahl) in Höhe von 30 Prozent „modifiziert“. Das daraus resultierende Ergebnis ist der Grundsteuerwert, der den verfassungswidrigen Einheitswert künftig ersetzt.

Das „Gesetz zur Änderung des Landesgrundsteuergesetzes und zur Einführung eines gesonderten Hebesatzes zur Mobilisierung von Bauland“ wurde am 22. Dezember 2021 vom baden-württembergischen Landtag verabschiedet. Es sieht unter anderem eine Einführung der Grundsteuer C vor. Mithilfe der Grundsteuer C können Kommunen aus städtebaulichen Gründen mit Inkrafttreten des Landesgrundsteuergesetzes ab dem Jahr 2025 einen gesonderten Hebesatz für unbebaute, baureife Grundstücke festlegen. Ziel dieses Gesetzes ist es, dass brachliegende, aber baureife Grundstücke nicht aus Spekulationsgründen unbebaut bleiben, um beim bestehenden Mangel an Wohnraum Abhilfe zu schaffen. Ob von der Grundsteuer C eine Kommune Gebrauch machen wird, liegt allein im Ermessen der Kommune. Entscheidet sich eine Kommune dafür, dann macht sie dies in der Allgemeinverfügung bekannt. Darin begründet sie ihre städtebaulichen Erwägungen und benennt das Gemeindegebiet, auf das sich der gesonderte Hebesatz beziehen soll, inklusive der betreffenden baureifen Grundstücke. Ob in der Stadt Sachsenheim die Grundsteuer C zur Anwendung kommt, ist bisher völlig offen und wird zu gegebener Zeit durch den Gemeinderat der Stadt Sachsenheim entschieden werden.

Bisher mussten Steuerpflichtige nichts unternehmen, dies wird sich aber 2022 ändern. Nach der Hauptfestlegung der Bodenrichtwerte zum Stichtag 01. Januar 2022 werden Grundsteuerpflichtige schon im Laufe des Jahres 2022 eine Steuererklärung an die Finanzverwaltung des Landes abgeben müssen, das Finanzamt wird voraussichtlich im Frühling dieses Jahrs dazu aufrufen. Hinweise, Ausfüllhilfen und weitere Informationen werden durch das Finanzamt bereitgestellt werden. Informationen zu Ihren Bodenrichtwerten können voraussichtlich ab 01. Juli 2022 unter www.gutachterausschuesse-bw.de abgerufen werden. 2023 oder 2024 werden Steuerpflichtige dann vom Finanzamt einen neuen Grundsteuermessbescheid erhalten, welcher nach einem Monat bestandskräftig werden wird, das heißt, wenn 2025 die Grundsteuerbescheide von der Stadt Sachsenheim verschickt werden, ist im Regelfall die Frist für einen Widerspruch gegenüber dem Grundsteuermessbescheid bereits abgelaufen.

Das lässt sich zurzeit noch nicht abschätzen und ist im Einzelfall von vielen Faktoren abhängig. Es wird für einen Teil der Grundsteuerpflichtigen eine Verringerung der Grundsteuerbelastung geben und für den anderen Teil eine Erhöhung. Das erklärte Ziel der Grundsteuerreform ist es, zukünftig nicht mehr Grundsteuer einzunehmen als bisher. Die Bodenrichtwertkarten, welche Mitte 2022 veröffentlicht werden, geben hierbei erste Anhaltspunkte für die Berechnung der Grundsteuer. Zudem sind einige Faktoren von der Grundsteuererklärung jedes Grundsteuerpflichtigen abhängig. Erst mit Erhalt Ihres Grundsteuermessbescheides und dem Hebesatz, welcher vermutlich 2024 für Sachsenheim durch den Gemeinderat festgelegt wird, kann die genaue Höhe Ihrer zukünftigen Grundsteuer bestimmt werden.

Bodenrichtwert

Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte für den Boden, wie sie ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zu erzielen wären. Der Bodenrichtwert ist bezogen auf ein baureifes Grundstück, dessen Eigenschaften für das Gebiet typisch sind (Richtwertgrundstück). Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften wie Lage und Entwicklungszustand, planungsrechtliche und marktübliche Nutzungsmöglichkeit sind möglich.

Grundsteuermesszahl

Mithilfe der Grundsteuermesszahl werden die Grundsteuerwerte an die neuen Verhältnisse angepasst. Die neue Steuermesszahl ab 2025 liegt bei 1,3 Promille. Durch die Reduktion der Steuermesszahl um 30 Prozent bei überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken wird das Grundbedürfnis „Wohnen“ angemessen berücksichtigt.

Grundsteuermessbetrag

Durch die Multiplikation des Grundsteuerwertes mit der Steuermesszahl erhält man den sogenannten Grundsteuermessbetrag.

Hebesatz

Mit dem Hebesatz wird von den Kommunen vor Ort bestimmt, wie hoch letztlich die Grundsteuerbelastung wird. Grundlage für die Ermittlung des Hebesatzes wird die Summe der Grundsteuermessbeträge aller Grundstücke im Gemeindegebiet sein. Die Kommunen errechnen anhand der Gesamtsumme, wie hoch der Hebesatz sein wird, um das angestrebte, bisherige Aufkommensniveau zu erreichen. Der Hebesatz wird durch den Gemeinderat beschlossen und im Nachrichtenblatt, auf der Homepage und im Haushaltsplan veröffentlicht. Zurzeit liegt er für die Grundsteuer A und B jeweils bei 450 von 100. Angaben darüber, wie hoch der Hebesatz ab 2025 sein wird, können frühestens Mitte 2024 getätigt werden.

Ab Juli 2022 werden auf der Internetseite www.grundsteuer-bw.de  weitere Informationen und erforderliche Daten zur Abgabe der Feststellungserklärung zu finden sein. Auf die Bodenrichtwerte der jeweiligen Kommunen kann hierüber dann voraussichtlich ebenfalls zugegriffen werden.

Darüber hinaus gibt es bereits jetzt auf der Webseite des Finanzministeriums ein umfassendes FAQ mit Antworten auf häufig gestellte Fragen rund um die Grundsteuerreform sowie ein kurzes Erklärvideo für Eigentümerinnen und Eigentümer.

In Ergänzung dazu können allgemeine Fragen dem virtuellen Assistenten der Steuerverwaltung unter www.steuerchatbot.de  gestellt werden.

• Grundsteuer BW (landingpage)
• Finanzministerium BW
• Steuerchatbot
• ELSTER